ANTONIO MORENO BAZA - DNI 77621574R (TCAT) Diligència: Aprovat definitivament pel Ple de l'Ajuntament d'Arenys de Mar el 23 de setembre de 2021 2021.10.25 09:25:21 +02'00' PLA PARCIAL URBANÍSTIC Sector SUD-02 Lourdes · Arenys de Mar · Promotor Junta de compensació provisional del sector SUD-2 "Lourdes" per l'equip redactor ADEMÀ CANELA COMELLA ARQUITECTES ASSOCIATS, S.L.P. Oriol Ademà i Alcover / Alfons Canela i Mercadé / Javier Comella i Gutiérrez Arquitectes Advocats · Agost 2021 TEXT REFÓS PER A L'APROVACIÓ DEFINITIVA PLA PARCIAL URBANÍSTIC SECTOR SUD-02 LOURDES CONTINGUT: I. Memòria descriptiva i justificativa del Pla. II. Estudis justificatius complementaris. III. Pla d'etapes, Pressupost de les obres d'urbanització i Avaluació econòmica i financera. IV. Normes Urbanístiques reguladores dels paràmetres d'ús i d'edificació del sòl. V. Plànols d'Informació, d'Ordenació, de Projectes i de Detall de la Urbanització. III. PLA D'ETAPES, PRESSUPOST DE LES OBRES D'URBANITZACIÓ I AVALUACIÓ ECONOMICA I FINANCERA ÍNDEX 1. Pla d'Etapes......................................................................................................................................... 3 a. Sistema d'actuació ....................................................................................................................... 3 b. Pla d'etapes ................................................................................................................................. 3 2. Pressupost de les obres d'urbanització. ............................................................................................. 4 3. Avaluació econòmica i financera. ....................................................................................................... 5 a. Viabilitat econòmica del sector........................................................................................................... 5 b. Informe de Sostenibilitat Econòmica. ................................................................................................. 9 1 2 1. Pla d'Etapes a. Sistema d'actuació El sistema d'actuació previst per desenvolupar el sector serà el de REPARCEL.LACIÓ modalitat de COMPENSACIÓ BÀSICA. Els propietaris tenen l'obligació de pagar les despeses d'urbanització. b. Pla d'etapes Els projectes d'obres d'urbanització i de reparcel·lació es redactaran en el termini d'un any des de l'aprovació definitiva d'aquest Pla Parcial. Terminis per a l'inici i la finalització de la urbanització: · Les obres d'urbanització del Sector es realitzaran en una sola etapa d'execució pel que fa al sistema viari, i en un termini màxim de 3 anys des de l'aprovació definitiva i vigència dels projectes d'urbanització i de reparcel·lació. Terminis per a l'inici i la finalització de l'edificació. · Per als edificis d'habitatges de renda lliure: Màxim: 4 anys per a l'inici de les obres, des de que la parcel·la té condició de solar. Tot i que es podrà sol·licitar la tramitació simultània de les obres d'urbanització i d'edificació d'acord amb la legislació urbanística vigent. Màxim: 3 anys per a l'acabament de les obres des de la data d'atorgament de la llicència. · Per als edificis d'habitatges amb protecció pública: Màxim: 2 anys per a l'inici de les obres, des de que la parcel·la té condició de solar. Màxim: 3 anys per a l'acabament de les obres des de la data d'atorgament de la llicència. 3 2. Pressupost de les obres d'urbanització. D'acord amb la Llei d'urbanisme, els costos d'urbanització es distribuiran entre els propietaris del Sector en proporció al valor de les finques de la seva propietat. El projecte de reparcel·lació inclourà els percentatges de participació de cada propietat, repartint els costos d'urbanització en funció d'aquesta participació. Es preveu que les obres d'urbanització del Pla Parcial tingui un cost de 3.563.538,60 , tot i que el pressupost definitiu de les obres d'urbanització el definirà el projecte d'urbanització. A continuació es detalla el pressupost de les obres d'urbanització per partides estimades. PRESSUPOST D'OBRES D'URBANITZACIÓ PARTIDES URBANITZACIÓ superfície (m2) repercussió COST EXECUCIO MAT. Moviment de terres i Enderrocs 15502,15 9,76 151.300,98 Pavimentació 15502,15 45,1 699.146,97 Estructures 15502,15 2 31.004,30 Sistema hidrològic en superficie 2763,04 45,93 126.906,43 Sanejament negres 15502,15 6,5 100.763,98 Sanejament pluvials 15502,15 7,33 113.630,76 Aigua potable 15502,15 4 62.008,60 Enllumenat públic 15502,15 6,53 101.229,04 Electrificació en MT-BT 15502,15 56,71 879.124,49 Telecomunicacions 15502,15 2,27 35.189,88 Gas 15502,15 4 62.008,60 Espais lliures, jardinament i reg 35263,3 2 70.526,60 Senyalització 15502,15 0,5 7.751,08 Seguretat i Salut 15502,15 1,58 24.493,40 Control Qualitat 15502,15 0,63 9.766,35 TOTAL Cost Execució Material (PEM) 2.474.851,45 Costos gen I benefici emp. (19%) 470.221,77 TOTAL Cost Execució per Contracta (PEC) 2.945.073,22 IVA (21%) 618.465,38 TOTAL PEC+IVA 3.563.538,60 També poden suposar alteracions del pressupost d'obres d'urbanització modificacions i ajustos derivats de la redacció del projecte d'urbanització. 4 3. Avaluació econòmica i financera. a. Viabilitat econòmica del sector L'estudi de viabilitat avalua la viabilitat econòmica del sector a partir del mètode residual estàtic. L'objectiu de l'avaluació serà garantir que en el desenvolupament del sector, un cop finalitzada la transformació del sòl, el valor del sòl és positiu, essent superior al valor del sòl en la rústec. Els criteris metodològics considerats a l'hora de realitzar l'estudi de viabilitat són: Valor sòl = (Valor Residual*90%aprofitament) - Costos de transformació urbanística -Valor residual: El valor residual del sòl es calcula en base al procediment estàtic. Valor residual= Valor venta x (1-b)-Costos construcció Per al càlcul del Valor de venta (vinculació a aprofitament) s'ha partit de l'estudi de mercat desenvolupat per a la memòria social del POUM i de la informació facilitada per l'Ajuntament d'Arenys de Mar. Els aprofitaments es calculen a partir de les repercussions en funció dels usos i tipologies. S'han diferenciat dins l'ús residencial els habitatges lliures, protegits i concertats (zona A3), així com l'ús terciari-comercial. Els valors considerats es resumeixen a continuació: Valor venta /m2st Tipus inmoble/ús construït Residencial. Habitatge lliure. Blocs aïllats (4b4) 2.500 Residencial. Habitatge règim general (HPG) 1.455 Residencial. Habitatge règim especial (HPE) 1.279 Residencial. Habitatge règim concertat (HPC) 2.047 Terciari. Locals Comercials 1.300 Com a conseqüència de l'informe de la Comissió Territorial d'Urbanismes que literalment diu: 5 "Pel que fa a l'avaluació econòmica i financera es constata que els valors de venda de l'habitatge lliure son elevats si es contrasten amb els dels portals immobiliaris i amb els publicats per habitatge i, per contra, els costos de construcció es veuen molt ajustats al mercat actual. Es recomana aportar estudis de mercat més exhaustius que justifiquin els preus de venda i els costos de construcció previstos." S'ha realitzat un estudi de mercat basat en el portal immobiliari d'habitaclia amb la tria de 8 habitatges plurifamiliars amb piscina que s'adjunta a continuació: HABITATGE PLURIFAMILIAR LLIURE AMB PISCINA m² LOCALITZACIÓ Preu /m²st coef. Ponderació valor ponderat m² font construïts 1 obra nova Riera Pare Fita 92 70,00 m²st 215.000,00 3.071,43 /m²st 1,00 3.071,43 /m²st www.habitablia.com 2 seminou Urbanitzacions 86,00 m²st 220.000,00 2.558,14 /m²st 1,00 2.558,14 /m²st www.habitablia.com 3 seminou Avinguda rial de les canalies 13 67,00 m²st 220.000,00 3.283,58 /m²st 1,00 3.283,58 /m²st www.habitablia.com 4 seminou Carrer camí ral del cabaio 75,00 m²st 180.000,00 2.400,00 /m²st 1,00 2.400,00 /m²st www.habitablia.com 5 seminou Avinguda rial de les canalies 13 91,00 m²st 234.000,00 2.571,43 /m²st 1,00 2.571,43 /m²st www.habitablia.com 6 seminou Nacional II junquera 70,00 m²st 168.000,00 2.400,00 /m²st 1,00 2.400,00 /m²st www.habitablia.com 7 seminou Zona alta 93,00 m²st 198.000,00 2.129,03 /m²st 1,00 2.129,03 /m²st www.habitablia.com 8 seminou Zona alta 50,00 m²st 130.000,00 2.600,00 /m²st 1,00 2.600,00 /m²st www.habitablia.com Promig 70,00 m²st 215.000,00 2.714,10 /m²st 2.714,10 /m²st Com s'observa en la taula superior el preu mig de venda és de 2.714,10 /m²st, superior als 2.500 /m²st previstos pel POUM (que és valor de referència que agafa aquest estudi). Es consideren costos de construcció el cost de licitació. Aquest inclou els costos d'execució material de l'obra (PEM) i les despeses generals associades (impostos, honoraris tècnics, benefici industrial, llicències i altres). El cost de construcció s'ha calculat en base al BEC del 1r trimestre del 2019 pel que fa a l'habitatge lliure i al règim concertat. Cost construcció /m2st Tipus inmoble/ús construït Residencial. Habitatge lliure. Blocs aïllats (4b4) Vivendes-apartaments 1.142,47 Residencial. Habitatge règim general 900,00 Residencial. Habitatge règim concertat 966,14 Terciari. Edificis Comercials 700 El valor b correspon al benefici del promotor. Aquest es calcula d'acord amb la disposició addicional sisena de l'Ordre EHA 3011/2007 que modifica l'Ordre ECO 805/3003. Els valors considerats es resumeixen a continuació: 6 Tipus inmoble/ús Marge benefici ( sense finançament ni impost sobre la Renda de Societats (IRS) Residencial. Habitatge 0,18 principal Terciari. Edificis Comercials 0,24 -Aprofitaments: Es considera en aquest càlcul la cessió del 10% d'aprofitament urbanístic prevista a la Llei del Sòl i Llei d'Urbanisme (Art. 40 i 45 TRLUC), i per tant el Valor residual del sòl d'aplicació serà el reduït en un 10% (Valor residual x 90% d'aprofitament privat). -Costos de transformació urbanística. Aquestes despeses inclouen els costos d'urbanització, l'enderroc, indemnitzacions de llogaters, activitats i indemnització de les edificacions existents. Els costos d'urbanització del sector, que haurà de costejar el promotor segons les previsions de la Llei del sòl i Llei d'urbanisme es calculen en base a l'apartat 2 d'aquest document, que detalla el cost de les obres d'urbanització. Els costos d'enderroc i d'indemnització de les edificacions existents està extret del POUM d'Arenys de Mar i és orientatiu, a l'espera de la seva definició en el projecte d'urbanització i de reparcel·lació. Els valors considerats en aquest estudi es resumeixen a continuació: Costos urbanització 3.563.538,60 Enderroc 44.480,00 Indemnització edificacions existents 401.710,00 Indemnització d'activitat Granja Can Sala (*) 88.495,00 Cost de transformació urbanística 4.098.223,60 (*) Veure valoració Document 02-Annex IX A continuació es detalla l'avaluació econòmica del sector: 7 COSTOS SOSTRE VALOR VENTA (Valor venta x (1-b)- ZONES (1-b) CONSTRUCCIÓ Costos construcció) (m²) (/m²st) (/m²st) 4b4. Residencial lliure 17.678,91 m²st 2.500,00 /m²st 0,82 1.142,47 /m²st 16.044.141,19